清科研究中心近日發布數據顯示，今年上半年中國并購市場持續爆發性增長，國內并購以房地產行業并購最為活躍，共發生52起并購交易，占比13.4%；涉及金額24.62億美元，占比24.0%.而根據清科此前的數據，2011年第一季度，房地產行業共完成32起并購案例，在諸多行業中位居第一，占比14.1%.

在國內地產調控、信貸政策持續收緊和融資渠道幾近掐斷的大環境下，房地產市場融資饑渴，行業的大洗牌正在加速。而除了資金環境的變化外，房企業績的分化也加劇了這種態勢。Wind統計顯示，截至7月11日，已發布中期業績預告的45家上市房企中，預喜預憂的上市房企各占一半。

市場分化、并購四起的房地產市場正在經歷怎樣的變化？

上半年房企業績劇烈分化

危機，危機，即危險中尚有機會。如果把自去年以來的樓市調控視作房地產行業的一場危機，那么，誰抓住了其中的機會？誰又在承受其中的危險？盡管調控成效尚不明顯，但銷售情況的分化帶來了上市房企中期業績的分化，在龍頭企業銷售情況逆市飄紅同時，部分中小房企已經出現利潤大幅下滑，甚至虧損。

根據Wind統計顯示，按照申萬一級行業分類，截至7月11日，已發布中期業績預告的45家上市房企中，僅有13家中期業績預增，有5家扭虧，2家略增，中期業績預喜的上市房企合計有20家，占比僅44%.同時，有9家公司業績預減，5家略減，7家續虧，還有4家首虧。

其中，有5家上市房企中期預告凈利潤最大下降幅度超過200%，金宇車城預計上半年凈利潤約-540萬元至-360萬元，業績下降381.91%至522.87%；津濱發展中期虧損額最高，該公司首次出現虧損，預告虧損可能達到8000萬元至1億元，而去年上半年該公司還實現了盈利856萬元。萬澤股份、鑫茂科技和高新發展也預計中期業績出現虧損，且凈利潤最大下降幅度可能超過200%.

與中小房企慘不忍睹的業績相比，大型房企尤其是排名前10的大型房企卻業績不斷攀升。據上半年大型房企仍舊保持了高速增長的勢頭。其中，前十大房企合計實現銷售金額3323億元，同比增幅超過八成。

恒大正是這些大型房企中的佼佼者。7月11日，恒大地產在港發布業績宣布2011年1-6月銷售額423.2億元，銷售面積611.7萬平方米，較2010年同比增長分別為101.7%、83.2%，其中，銷售面積位列國內房企第一，總資產過千億。從2010年至今，恒大銷售面積一直穩居第一，銷售金額穩居第二，與此相對應的是，萬科則在銷售金額上稱雄，銷售面積居次。而今，相比2011年全年700億銷售目標，恒大已完成全年目標60.5%.自2011年2月后，恒大銷售額開始呈現月月環比、同比雙增長的強勁態勢：2011年，恒大2月銷售額45億元，3月銷售額55.2億元，4月銷售額61.5億元，5月銷售額77.8億元，6月集團銷售額85.9億元。

資金脆弱者將出局

房企業績的劇烈分化使得資金、土地等資源不斷向房企巨頭手中聚集，而對于中小開發商而言，被吞并被圍剿的危險則進一步放大。“房地產行業是一個資金周轉要求很高的行業，在資金鏈承壓的情況下，市場成交量又極度萎縮，出于資金周轉需要出售部分資產，比賣房子回籠資金要快得多。”世聯地產首席分析師王海斌說，對多數中小開發商來說，不降價，可能會面臨資金鏈斷裂；降價，整個項目就可能會虧本。

現金為王。宏觀調控持續的中國樓市環境下，現金流將成為開發商實力的衡量標準，也決定房企在未來全國拓展的深度和廣度。目前而言，真正資金鏈緊張的是中小開發商，很多中小開發商在付完地價款后，后續開工的錢所剩無幾，而大型房企卻游刃有余，有的甚至是史無前例的手頭寬裕。以恒大為例，截至2011年6月28日，集團現金余額達港幣332.4億元，未使用銀行授信額度港幣406.7億元，合計可動用資金港幣739.1億元，恒大已是全國房企中現金流最多的企業。

在整個貨幣緊縮的宏調背景下，中國并購市場持續爆發性增長，清科研究中心7日發布數據顯示，今年上半年，房地產行業的并購活躍度和激烈程度高居各類并購榜首，上半年共發生52起房地產并購交易，占比13.4%；涉及金額24.62億美元，占比24.0%.清科研究中心分析稱，在國家房地產調控政策的“圍剿”下，市場成交量持續下跌，銀行對開發商的貸款收緊，房地產開發商負債率高企，部分“彈盡糧絕”的開發商開始出售手中項目，房地產行業的并購正以“密集小火力”保持沖鋒的勢頭。

而這樣的勢頭還在繼續，7月6日，北京市大龍偉業房地產開發股份有限公司在北京產權交易掛牌出讓旗下一塊黃金地塊項目公司93.45%的股權及債務，叫價8.2億。中航證券研究報告指出，目前房地產行業整體已接近負債上限，20%-30%的企業面臨被迫出局的窘境。

亂軍混戰到諸雄并列

“與十年前相比，我國房地產業已發生了翻天覆地的變化；與五年前相比，我國房地產開發業的所處環境差別甚大；與保障房大規模建設尚未啟動的三年前相比，我國住宅市場和住宅開發的形態幾乎變樣。”業內認為，在這樣的格局下，房地產開發業加速洗牌，優勝劣汰進程提速，“全國幾萬家開發商，紛紛調整、轉型、整合、升級，各作打算，各謀出路。不少中小企以前隨波逐流，但將來可能要慢慢退出房地產開發業。”

看到這種趨勢業內人士并不在少數。“當前地產市場的需求、信貸環境、房價漲幅、盈利機會等四項變化，迫使房地產行業進入轉型期。”住房和城鄉建設部政策研究中心副主任秦虹表示：“當前房地產市場面臨著預期、銷售、資金和投資等方面的復雜局面。短期預期急于求降與長期看好并存，但房地產企業依靠房價、地價快速上漲的盈利模式難以持續。”至道地產執行董事云亮亦向南都表示：“房地產的高速發展期已經持續了10多年，開發商已經習慣房價總是上漲的常態，但對市場而言，變才是硬道理。房地產行業正步入大分流時代。”

變才是市場的常態，但房地產行業將走向何方？“1998年，我國全面推進住宅商品化、市場化的大幕拉開，當年全國房地產開發企業總數為2.4萬家；經過10年快速發展，2008年達到歷史最多的8.7萬家，2009年已減少到8萬家，估計未來幾年還將持續減少。”專家認為，如果說過去10年，房地產開發業是亂軍混戰的“戰國前期”，那么未來10年將是少數確立“強邦格局”的“戰國后期”。至于20年、30年后，則房地產開發行業“江山已定”，以10-20家地產巨頭為主導，將會形成比較穩定的競爭格局。

事實上，群雄并起的跡象已經顯現。近年來，每年十強房企銷售金額的準入“門檻”都在大幅提高，今年上半年底線已達155億，同比增幅近五成。與此同時，房地產行業的集中度也在不斷加強。2010年，全國新建商品房銷售金額為5.2萬億元，十強房企的銷售額約600億元，所占比重近12%.而到了今年上半年，十強房企的銷售額約3300億元，所占比重提高至15%.其中龍頭企業萬科，去年銷售金額約占全國2%，今年上半年已提高到2.9%.

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