2011年8月4日，門頭溝地塊以“限地價、競房價”的出讓方式掛牌公告。也就是在確定地價的情況下，承諾房價低者為競得者。其實早在2006年北京就嘗試過類似限房價的政策。和門頭溝地塊一樣，當年廣渠路36號地的招標，出價最高的企業并沒有獲得政府的青睞，首開集團以26億元成功中標。但當2008年11月首城國際一期開盤，樓盤均價卻達到13000元～14000元/平方米，即便如此，市場仍是供不應求，兩年前標書中“意向銷售價格為9500元/平方米”的承諾蕩然無存。

從去年試點的限房價、競地價、限地價、競配建政策房面積，到此次推出的限地價、競房價，一年多來，北京一直在不斷探索和嘗試新的土地出讓方式。現在最大的懸念就在于，兩年后，在這塊土地上蓋起的住宅，又是否能按照承諾的限制價格銷售？

是承諾價格還是意向價格

今年首宗“限地價、競房價”的地塊位于北京市門頭溝區永定鎮東辛秤村，土地面積約19公頃，總建筑規模約38萬平方米，其中商品住房面積約28萬平方米，其余為商業及綜合建筑。限定的樓面地價為5850元/平方米，房屋銷售價格最高限價為13600元/平方米，競買人每次可向下降低50元/平方米來報價。

中原地產數據顯示，門頭溝年內供應的唯一期房住宅項目為綠島水岸，均價21000元/平方米。周邊熱點區域的商品房價約在17000元/平方米左右。

針對未來門頭溝地塊最高銷售價格，北京市國土局這樣回復了：“此次試點的地塊，將不存在向上的浮動，銷售限價只能降不能漲，這種出讓方式中的銷售限價，指的是將來的最高銷售價格。比如最后競得者承諾的售價是1.3萬元/平方米，那么將來銷售房屋時，即便是戶型最好、朝陽和樓層最好的戶型，也不能高過1.3萬元/平方米。只能比它低，不能比它高”。

無獨有偶，2006年，首開成功競標廣渠門36號地塊時，很大原因就是住宅意向銷售價格定為9500元/平方米，比當時參與投標的多數開發企業意向銷售價格低了3000元左右。但是2008年11月，首城國際中心一期開盤，均價13000～14000元/平方米，標書中“意向銷售價格為9500/平方米”早已變為浮云。

在首城國際采訪時，一些業主告訴GoGoal說，當初買房子也是看準了政策房這個條件，而且標書上明明寫明了是9500元/平方米，但是買的時候卻被通知說是1.3萬元/平方米。對此，該樓盤銷售代理解釋說，當初的“意向銷售價格”不是承諾。

“限地價、競房價”意味著人為壓低價格，開發商要想獲得該地塊，就必須報出比其他人更低的房價，那么對于以追求利潤最大化的開發商而言，這種地塊是否缺乏吸引力？

以首城國際中心為例，2008年首開集團競標成功后的意向銷售價格是9500元/平方米，土地成本為26億元，參照北京市中等樓盤的標準，首城國際成本費用包括前期工程費、策劃費、可行性研究費、建筑安裝工費用、管理費用等各項費用總合381163萬元，平均樓面成本8300元/平方米，那么成本價約為9200元/平方米。

加之，首城國際一期開盤價格遠超9500元/平方米，照此計算，開發商的利潤空間可觀。“在一般的市場規律下，如果房價和地價之間能有6000元/平方米的差距，那么除去了建安、銷售等成本外，開發商依然還會有利潤空間，因此該地塊開發商還是有利可圖的”。21世紀不動產商業地產總經理蔡宇翔分析認為。

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