在房地產市場上，信托、債券這兩個詞匯從來沒有像今年一樣大行其道。就在房企密集發行高利息信托產品的同時，還有相當一部分房企選擇了發行債券。據統計，今年以來，房地產企業通過發債，其融資總額已經超過了1000億元，幾乎為去年全年房企發債額的兩倍。

5月13日，華潤置地宣布發行7.5億美元的五年期優先票據，利率為4.625%。至此，幾乎所有在香港上市的內地大型房企，都完成了一輪融資計劃。僅發債一項，年初以來的融資金額就超過了1000億元，幾乎為去年全年房企發債額的兩倍。

我愛我家市場研究院數據顯示，房地產開發企業2011年以來的發債融資規模超過1000億元人民幣，幾乎為去年560億元融資額的兩倍。僅在香港，今年以來就有15家內地房地產企業通過各種債券融資約700億元。

對于巨額融資的用途，幾乎所有企業都表示用于現有及新項目開發，或償還到期債務。用新債還舊債，同時再大舉拿地開發。在國際評級機構看來，這種激進擴張型的發展模式已經成為威脅中國房地產業健康發展的“定時炸彈”。

解析華潤：

200億成本壓力導致現金疲弱

作為國資背景的房企龍頭之一，華潤置地的資金從未像如今這樣緊張。

資料顯示，在此次發債之前，華潤置地融資方式多以貸款為主。例如：2010年4月，華潤置地向6家銀行申請總額為37億港元的五年期貸款；2010年9月，申請8億港元的四年期貸款；2010年12月，取得3.9億美元貸款等。

不過，到了2011年，在銀行體系全面收緊房地產企業貸款的情況下，華潤置地也開始嘗試債券融資。華潤置地表示，此舉有利于拓寬融資渠道，另外，目前美元債券成本相對較低。

國企背景及龐大的項目儲備有助于華潤置地保持較好的信用評級。標準普爾表示，基于華潤置地高質量收租物業項目會帶來經常性收入，以及土地儲備規模大、分布廣泛等特點，將其前景展望定為“穩定”。

標普報告認為，華潤置地擁有足夠覆蓋其未來一年流動性用途的現金流資源。截至2010年12月31日，華潤置地擁有無限制現金119.7億港元與未提取的海外銀行已承諾貸款額度16億港元。

不過，作為受制于宏觀調控的房企，華潤置地的風險同樣明顯。標準普爾分析，華潤置地流動性用途包括85.5億港元的短期銀行借款和124.7億港元的2011年到期的未支付土地出讓金，兩者合計超過200億港元。而未來兩年，公司借款還將大幅增長。由于大量的經營資本流出，公司現金流可能保持疲弱。

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