住進了新房,可是西安市長安區郭杜街辦融發心園小區張女士卻怎么也高興不起來,因為愛車四天內在小區兩次被損,多次尋找物業公司,至今無果。

不光是車被損,年初因為車位出租的事,該小區發生了業主堵路、上訪的事件,因為媒體的報道,政府部門的干預,最后車位出租不了了之。

在小區業主不滿的同時,管理該小區的西安金陽物業公司胡經理也很煩惱,小區車輛大幅增加,業主意見很大,每車每次只收取3元停車費,受損了我們真賠不起。

隨著居民住宅小區化,關系到千家萬戶切身利益的物業管理受到越來越多的關注,對物業服務企業的監管,也成為社會關注的一個熱點問題。

業主:物業收費高發生糾紛維權難

說起小區物業的管理,家住西影路乾唐雁月小區的張女士有說不完的煩惱,“我們小區的物業公司是開發商成立的,總的來說感覺管理不專業,收費還不便宜。比如停車費,小區內路面停車一天10元,一個月就得300元,地上公共部分是我們業主的,憑什么收這么貴,還沒有商量的余地。服務也不到位,家門口總是打掃不干凈,有一次家里燈壞了,叫物業公司來修,結果沒完全修好,還要了30元勞務費,讓人很氣憤。”

張女士說:“最近電梯費又漲了,也沒和我們業主們商量,我們入住才兩年,電梯應該有保質期和免費保養期吧,為何要收我們的電梯費,收的費用都用在哪了,誰也不清楚。”

隨機采訪了西安市各地段的10多個小區,業主們對物業管理或多或少有一些意見,最主要集中在四個方面,一是覺得收費高;二是認為服務不到位;三是維權難,物業說怎么管理就得遵照執行,沒有商量的余地;四是隨著汽車保有量的大幅增長,因車輛停放費,以及車被損,小區物業和業主發生的糾紛日益增多。

家住南二環東方廣場小區的郭女士說,我們小區進車就收費,電梯、樓道等公共場所設有商業廣告,小攤販進小區就要收攤位費,按照物權法這些收益都應歸全體業主所有,也不知道物業用到哪里去了。

“我每個季度交近500元的物業費和電梯費,感覺也沒享受到什么服務,門口的衛生和垃圾清理不及時,電梯和樓道沒人按時打掃,熱水供應不到位,還照常收費。地面不讓停車,地下停車一個月400元,每個月還要交150元的車輛管理費,真讓人承擔不起。”家住曲江春曉苑的楊女士說,“我們反映這些存在的問題,也無人過問,難道沒有人能管物業?”

業主自主選物業 現實當中難落實

陜西洪振律師事務所的郅旭鵬律師處理過多起物業和業主之間的糾紛,也多年從事物業和業主法律關系的研究。他告訴,在實踐中,業主沒有權利選擇物業公司,導致業主對物業公司缺乏約束力。

業主入住小區前,一般開發商已經選擇好了物業公司,業主只有接受,除非你不買這套房。而物業管理門檻低,物業公司水平參差不齊。因此,如何嚴格物業企業的進入機制,讓業主真正自己來選擇物業管理公司,是主管部門需要認真考慮的一個問題。

據了解,西安現在有超過70%的物業公司屬于父子公司,就是開發商組建的物業公司。開發商組建物業公司的時候就給物業公司明確了職責,一是降低物業費,提高服務質量,為的是把房子賣得更好。二是幫助開發商解決開發中的遺留問題。這種“父子關系”體制,使得物業公司不敢在房屋驗收和接管過程中,為業主主張權利,為日后的糾紛埋下了隱患。

房地產商用自己的下屬企業來充當物業管理公司,使這類企業很容易帶有開發商的企業色彩,而忽視了自己是服務性企業的本質,不是以服務者而是以管理者的姿態對待業主,因而很容易引起糾紛。不少開發商在售房期間進行欺騙性宣傳、盲目承諾,業主入住后發現原來的承諾沒有兌現,只能把矛頭對準物業公司。

郅旭鵬說,只有嚴格物業企業進入機制,用哪家物業公司由業主說了算,物業公司才能真正成為業主的服務者,才能真真切切維護業主的利益。

物業管理從本質上說是一種民事商務行為,物業管理不論其內容如何變化,參與其中的各方應該有一個較為明確的行為規范。公開招標是一種建立二者之間行為規范的最佳方式,通過招投標所簽訂的合同是很明確的,也容易得到廣大業主的認可,而且招投標能夠引入市場競爭,實現優勝劣汰,優化資源配置。通過招投標,由業主自己選擇物業公司,將成為未來物業管理市場化的主線。

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