7月12日，溫家寶總理在國務院常務會議的上提出，房地產調控方向不動搖、調控力度不放松。對已在全國近40個城市出臺的限購政策，明確提出要繼續嚴格執行，而房價上漲過快的二三線城市也要采取必要的限購措施。在此背景下，住建部或將于8月公布二三線限購城市名單。

與一線城市出臺限購令前市場的火爆情形相比，二、三線的城市近期的市場表現則十分平靜，并未出現提前搶購的現象。

7月，一線城市中的上海、深圳均出臺了新的房地產調控政策，不約而同地提出了限價要求。與限購相比，限價政策更具行政意味，同時與地方政府的執行力度也密切相關。劉淵認為，上海的限價對市場影響較小，而深圳的限價政策將對市場產生實質性影響。

上海的“滬四條”徹底堵住了通過的補交納稅證明的購房渠道，同時還提出房管部門要指導房地產開發企業參照本區域同質樓盤實際成交價格、委托房地產估價機構評估等方式合理定價。由于限購政策出臺后上海的外地購房者比重已經明顯下降，因此限制補交納稅證明對全市住宅成交的影響有限，僅對部分外地客戶占主導的樓盤影響較大；而限價政策也未出臺實質的實施細則，具體操作取決于各區縣的房管局，限價政策或對定價偏高的高檔住宅造成一定影響，尚不會影響上海整體住宅市場的價格水平。

深圳規定8月1日起執行新的限價政策。將按照90平米以下、90至144平米，144平米以上這三種面積段進行限價。規定新開樓盤不得超過同質樓盤的均價，新拿證的項目不得超過上月實際成交價格。深圳的限價政策有具體的執行細則，可操作性較強，開發商很難規避，尤其對新開的高端樓盤而言，大幅溢價開盤必將受限。因此，8月1日之后如何推盤及定價將成為深圳發展商的頭等大事，這將在一定程度上影響短期內的住宅供應。

成交低位僵持供應壓力增大

7月，中原監測的14個重點城市的新建住宅的總成交面積為727萬平方米，環比微漲1.31%。2010年4月“新國十條”出臺后，市場成交經歷了4個月的調整，在9月重新恢復到較高水平；然而同樣是調控后的第5個月，本月的住宅成交水平依然處于較低水平，限購政策的影響力可見一斑。

在限購政策下，符合條件購房者的數量是有限的，因此提早鎖定潛在客戶的已逐漸成為開發商的共識。根據中原對7個重點城市的監測，4至7月的平均住宅供應面積為565萬平方米，與2至3月的平均值307萬平方米相比，增長84%。而565萬平方米的供應水平與2009-2010年的平均月度供應值585萬平方米相比已基本相當，表明供應已回升至相對高位。

通過對北上廣深四大城市2008年和2010年兩次降價過程的分析，中原集團研究中心發現，供求比的大幅上升與房價下跌之間存在著密切的關聯，每逢供求比達到或超過1.3-1.5之際，必然伴隨著房價的向下調整。

從最近4個月的供求比來看，北京、深圳、成都、杭州的住宅的供求比連續保持在較高水平，整體供求比分別為1.74、1.58、2.63、1.63，而上海、廣州、重慶的供求比相對合理，分別是1.26、1.03、1.11。從市場的表現來看，上述供求比已達高位的城市如北京、深圳、成都、杭州，其實質性降價的樓盤正在不斷增加的過程中，而上海、廣州的住宅價格目前依然比較堅挺。

土地市場遇冷地價穩中有降

7月，中原所監測的15個重點城市的居住用地供應達522公頃，該數值處于今年的中等偏低水平。本月居住用地共推出90幅，成交70幅，20幅地塊流標。其中沈陽流標15幅，成都、南京流標各2幅，長沙流標1幅。15個城市的平均流標率為22%，流標率呈大幅上升之勢。近期居住用地市場供求的雙雙萎縮，流標率的大幅攀升，反映出開發商在經歷了上半年的調控后，資金鏈已逐步收緊，對后市取態日趨謹慎，拿地節奏明顯放緩。

受土地成交冷清的影響，本月居住用地的溢價率明顯收窄，土地價格呈現穩中有降的現象。7月，一線城市居住用地的平均溢價率達10%，較上月下降24個百分點；二線城市居住用地的平均溢價率達24%，較上月下降15個百分點。從地價來看，一線城市居住用地的平均地價約為4485元/平方米，環比微跌1%；二線發達城市居住用地的平均地價約為2778元/平方米，環比上漲15%；二線發展中城市居住用地的平均地價約為1513元/平方米，環比下跌5%。雖然平均成交地價中有結構因素的影響，但從近半年趨勢來看，土地市場的趨冷已是不爭的事實。考慮到土地價格的傳導作用，若近期土地價格明顯松動，則將成為房價全面調整的重要信號。

上半年房地產調控在控制成交量方面取得了顯著效果，但各大城市房價依然保持高位。進入7月，上海、深圳等城市先后推出了更加行政化的調控措施限價；由于一、二線城市限購政策的擠出效應，部分二、三線城市投資需求日趨活躍，中央政府或將在近期擴大限購城市范圍，跨區域開發商的銷售表現將受到影響；而監管部門對房地產信托的叫停，或將成為開發商全面降價的導火索。

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